Закон разрешил скрывать владельцев квартир
Чем это чревато?
С 1 марта в России вступил в силу закон, направленный на защиту персональных данных собственников недвижимости от разглашения. Теперь в выписках из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) не будет указан владелец квартиры или дома.
Согласно новому пункту 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", сведения о собственниках жилья не могут быть переданы третьим лицам. В пункте "Правообладатель" в выписке будет указано просто "Физическое лицо". Если же владельцем является юридическое лицо или государственный орган, информация в выписке останется прежней. В первом случае Росреестр опубликует ИНН, ОГРН и название организации, а во втором — название органа власти или местного самоуправления.
Ранее любой желающий мог заказать выписку (например, перед покупкой квартиры) и получить данные об объекте недвижимости и его владельце. Выписка из ЕГРН часто используется при оформлении сделок с недвижимостью, а также для выявления собственников неиспользуемых участков.
Однако даже сейчас владелец недвижимости может раскрыть информацию о себе, и тогда выписка из ЕГРН будет предоставляться всем, как и раньше: с фамилией, именем, отчеством собственника и датой его рождения. Для этого владелец или его представитель по доверенности должны подать в Росреестр соответствующее заявление. В заявлении необходимо указать, что владелец разрешает предоставлять третьим лицам информацию о себе. Если в собственности несколько квартир, можно раскрыть информацию только по одной из них, а остальные оставить без изменений. Без заявления Росреестр будет выдавать выписки без персональных данных.
Из запрета на публикацию данных физлиц есть несколько исключений. Сведения о владельце будут доступны:
Самому собственнику, его супругу или супруге, а в случае смерти собственника — наследникам;
Некоторым заинтересованным лицам — например, арендаторам, владельцам смежных участков и сервитутов, а также тем, кто владеет долей того же объекта;
Представителям профессий, которым сведения о собственнике необходимы для работы — в их числе нотариусы, арбитражные управляющие и кадастровые инженеры;
Банкам, если кто-то хочет купить объект в ипотеку, и страховым компаниям, чтобы застраховать объект;
Сотрудникам государственных органов — например, судьям.
А что же теперь делать тем, кому по какой-либо причине необходима информация о владельце недвижимости?
1. Попросить собственника заказать выписку
Самый простой способ — попросить собственника заказать выписку из Росреестра. В ней будут видны данные о владельце, и покупатель сможет сверить их. Выписку можно заказать в бумажном или электронном варианте. Непосредственно перед сделкой эту процедуру лучше повторить, чтобы минимизировать риски мошенничества (удостовериться, что за время, пока шла сделка, не поменялся собственник). Однако этот способ не идеален. Например, собственник может подменить данные в выписке, а проверить это потенциальный покупатель не сможет. Чаще всего справка используется для проверки юридической чистоты недвижимости, поскольку содержит основные данные об объекте и его владельце. Выписка нужна при оформлении сделок с недвижимостью, наследства, приватизации, дарения.
2. Открыть личные данные
Более надежный способ — попросить продавца открыть личные данные. При желании собственник может сделать свои личные данные доступными для других. Для этого нужно подать заявление в Росреестр. Это можно сделать самому или через представителя, обратившись лично в МФЦ или в электронном виде через личный кабинет госуслуг или Росреестра. Если же собственник отказывается предоставлять выписку или раскрывать данные по объекту, это повод покупателю задуматься. Такая ситуация сама по себе может свидетельствовать о недобросовестности продавца.
3. Запросить выписку у нотариуса
Получить выписку с личными данными можно и через нотариуса. Это особенно удобно, если сделка требует нотариального удостоверения (к примеру, речь идет о продаже квартиры с детской долей).
Закон позволяет нотариусам получать выписку с персональными данными при наличии заявления заинтересованного покупателя. Для этого последнему нужно будет подтвердить свой интерес — например, предоставить предварительный договор купли-продажи.
4. Третьи лица
Как уже упоминалось, закон устанавливает круг лиц, которым личные данные останутся доступны.
Самый очевидный способ получить выписку из указанного списка — через нотариуса, менее очевидный — обратиться с соответствующей просьбой к супруге продавца или совладельцу недвижимости. Кроме того, персональные данные из выписки можно будет, как и раньше, получить через суд при наличии спора о недвижимости.
Выписка из ЕГРН — не единственный способ проверки благонадежности продавца. Важно выяснить, не является ли хозяин банкротом (эти данные можно найти в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве) и нет ли у него непогашенной судимости.
Тяжелее всего придется тем, кто покупает не квартиру целиком, а комнату в ней. С невозможностью проверить данные о владельце квартиры возрастает и риск нарваться на мошенников. Там выписки нужны не только на самого продавца, но и на его соседей, потому что они имеют преимущественное право покупки и им надо направлять специальные уведомления. А это требует времени. Переход права собственности в Росреестре длится несколько дней, и за это время продавец вполне может продать квартиру кому-то еще раз, пользуясь тем, что у покупателя нет доступа к актуальной информации из ЕГРН.
Владельцев недвижимости новый закон защищает от мошенников. Если злоумышленники не знают, кто собственник объекта, становится сложно подделать документы и совершить махинацию с квартирой.
Зато у покупателей вторичной недвижимости риски возрастут. Покупатель или его риелтор больше не смогут установить собственника жилья по выписке из ЕГРН и сразу понять, имеют они дело с продавцом или мошенником.
17/09/2024