Для начала я бы хотела разобраться в общем когда и кто должен платить налог с доходов от продажи недвижимости!
- Если вы продали имущество, которое находилось в вашей собственности более пяти лет, вам не требуется платить налог с дохода от продажи и подавать декларацию. Однако существуют некоторые исключения.
- Если вы получили имущество по наследству, в дар от близкого родственника, приватизировали его или приобрели по договору пожизненного содержания с иждивением, то минимальный срок владения составляет три года.
В случае продажи автомобиля или другого имущества минимальный срок владения составляет пять лет.
Если доход от продажи не превышает 70% от кадастровой стоимости на 1 января года продажи, то для целей налогообложения такой доход принимается равным кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7. Например, если ваша квартира стоит 1 миллион рублей, а кадастровая стоимость составляет 3 миллиона, то база для налогообложения будет 3 миллиона * 70% = 2,1 миллиона 13%. С 1 января 2025 года налог будет рассчитываться по прогрессивной шкале, об этом немного ниже.
Также существует понятие налогового вычета. Его размер составляет:
1 миллион рублей за налоговый период (календарный год) — для жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовые дома или земельные участки (доли в указанном имуществе); 250 тысяч рублей — для иного недвижимого имущества;
*250 тысяч рублей — для иного имущества (за исключением ценных бумаг).
Стоимость проданного имущества или сумма доходов от продажи нескольких объектов не должна превышать предельный размер вычета. Если доходы превышают размер вычетов, то необходимо подать декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую инспекцию.
Что такое минимальный срок владения?
Минимальный срок владения — это период, установленный законодательством Российской Федерации, после которого владелец недвижимости освобождается от уплаты налога на доходы физических лиц при продаже имущества. То есть, если вы владеете недвижимостью в течение этого срока, то можете продать её без уплаты налога.
Минимальный срок владения составляет три года в следующих случаях:
- Если недвижимость была получена в дар от члена семьи или близкого родственника;
- Если недвижимость была унаследована; Если недвижимость была приобретена по договору ренты;
- Если недвижимость была приватизирована; Если недвижимость является единственным жильём.
Однако есть исключение для семей с двумя и более детьми. Они могут не ждать, пока пройдёт минимальный срок владения недвижимостью. В 2021 году такие семьи освобождены от уплаты налога при продаже жилой недвижимости, и длительность владения не имеет значения. Также не имеет значения стоимость сделки: продали ли вы объект дороже, чем купили, или дешевле — не имеет значения. Статус семьи с детьми позволяет избежать налога при продаже недвижимости при соблюдении определённых условий.
Для всех остальных минимальный срок владения недвижимостью для освобождения от налога с продажи составляет пять лет.
Как считается срок владения?
Отсчёт начинается с момента государственной регистрации права на жильё (по договору купли-продажи или договору дарения). Если речь идёт о квартире, полученной по программе реновации, то в срок владения ею включается время, в течение которого квартира находилась в собственности в старом доме.
Для случаев с договорами долевого участия срок владения начинается с момента полной оплаты договора, независимо от того, были ли использованы собственные средства или ипотека.
Если вы продаёте приватизированную недвижимость, то срок владения начинается с момента приватизации. Если вы продаёте унаследованную недвижимость, то отсчёт срока владения начинается со дня смерти наследодателя. Если право собственности на недвижимость было получено через суд, то началом отсчёта считается момент вступления в силу решения суда.
Увеличение налогов с 1 января 2025 года
С 2025 года в России начнёт действовать прогрессивная пятиступенчатая шкала НДФЛ.
Доход до 2 400 000 ₽ — 13%; Свыше 2 400 000 ₽ — 312 000 ₽ плюс 15% суммы доходов, превышающей 2 400 000 ₽.
Повышенную ставку 15% считают от суммы превышения порога 2 400 000 ₽, а не от всей суммы.
Например, если вы продали квартиру за 2 000 000 ₽ раньше минимального срока владения, то применим фиксированный вычет в 1 000 000 ₽. Это составит 2 000 000 − 1 000 000 = 1 000 000. Таким образом, НДФЛ будет 169 000 ₽. Если есть возможность подтвердить расходы, можно применить вычет «доходы минус расходы» — тогда НДФЛ будет ещё меньше или даже нулевым.
Теперь возьмём квартиру за 4 950 000 ₽. Уменьшаем стоимость на фиксированный вычет: 4 950 000 − 1 000 000 = 3 950 000. Считаем разницу с предельной стоимостью: 3 950 000 — 2 400 000 = 1 550 000. Теперь рассчитываем налог: 312 000 + 1 550 000 × 15% = 544 500 ₽. В этом случае тоже можно применить вычет «доходы минус расходы», если есть подтверждающие документы, и ещё уменьшить НДФЛ.
Важно учитывать, что за доход считаются не только деньги от продажи иного имущества в том же году, например, автомобиля, но и страховые выплаты и другие доходы.
То есть, если в одном году вы продали квартиру с прибылью 2 000 000 ₽ и автомобиль с прибылью 1 800 000 ₽, ваш налогооблагаемый доход составит 3 800 000 ₽. Придётся заплатить не 260 000 ₽ НДФЛ, а 522 000 ₽.
23/11/2024